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房产执行的阻却与审查

时间:2018-07-23 10:23来源:未知 作者:admin 点击:

房产执行的阻却与审查

房产是被执行人财产的主要形式,人民法院对被执行人的财产处置,也以处置房产最为常见。由于房产所涉金额较大,与当事人利益攸关,故处置中阻却因素较多。浙江省舟山市中级人民法院统计发现,2012年以来,该市法院在淘宝网司法拍卖房产332套,其中约1/10在执行过程中存在阻却因素。

所谓“阻却”,系案外人以对被执行人房产享有实体权利为由,提出执行异议、案外人异议之诉。主要有三种形式:一是案外人提出房产已经被其承租,租赁期较长,不少合同直接约定租赁期为十年或二十年,且租金已经一次性付清;二是案外人提出房产已经被其购买,尚未来得及办理产权变更登记;三是原配偶提出房产虽然登记在被执行人名下,但被执行人在与其协议离婚时,已经将房产分配给自己。

 

对房产执行的阻却,事关债权人、债务人、案外人的切身利益,人民法院应依法审查阻却事由是否成立,既要维护正常的执行秩序顺利推进,又要依法保护案外人的相关合法权益。

 

对于“以租赁为由阻却执行的”,应着重审查是否具有虚构租赁合同、企图抵制强制执行的情形,主要审查租赁合同有无支付价款,案外人有无实际占有使用房产。关于有无支付价款,实践中可以通过相关主体间原有的进出账记录进行捏造,但是有无实际占有使用房产,却很难捏造,周围群众也可以作证,无论是生活住房还是生产用房,若被承租使用过,应有特定的痕迹,如房间中留有案外人的生活用品或机器设备等生产工具,用水、用电、用气等会留有记录,很难伪造。此外,还有一些判断依据,比如案外人有没有装潢过房产?案外人作为公司的,如果已经领取营业执照,并且把案涉房产作为住所地,或者在公司固定资产账目中已经登记,并在工商部门备案,这些都是实际占有的可信的证据。

对于“以购买为由阻却执行的”,在确认房产买卖合同的真实性前提下,应着重审查以下几个方面:一是案外人买受房产是否先于法院执行,若法院采取查封措施在前,案外人签订合同在后,则不得阻却法院执行;二是案外人是否已支付全部或部分购房款,鉴于房产交易通常为大额交易,因此,案外人一般应提供银行汇款或转账凭证,或者至少应说明银行转账的网点,以便法院核实。案外人作为公司的,财务往来明细应反映购房款项目的支出;三是案外人是否已实际占有该房产,判断标准和前述部分基本一致;四是案外人对未取得房产登记是否存在过错,如未登记系因被执行人“跑路”、长期出境、下落不明、拒不提供有关证件,或房地产管理部门拖延、工作失误的,均不可归责于案外人。但案外人为规避法律法规或逃避债务,主动将房产登记在被执行人名下的,应认定具有过错。

关于“原配偶以财产分割为由阻却”,在核实离婚已经在民政部门办理备案登记,确保离婚协议真实性的前提下,主要审查离婚协议是否具有以下情形:一是离婚时间是否先于纠纷发生,若涉及被执行人的相关纠纷已经提交诉讼或仲裁,在此节点上或此后,债务人仍把房产以协议离婚方式归属配偶,则具有明显的规避执行意图;二是离婚协议中对财产的分配是否公平,如果协议将权利给配偶一方,将义务全部归属被执行人一方,也存在规避执行的意图。

 

摘自《人民法院报》

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