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居间人支付报酬请求的审查与判定

时间:2018-08-03 14:45来源:未知 作者:admin 点击:

居间人支付报酬请求的审查与判定

裁判要旨

 

居间合同为诺成合同,当事人意思表示一致即成立。居间人请求委托人支付居间报酬应当满足两个要件:所介绍的合同成立;合同成立与居间人的介绍有因果关系。

案情

 

2012年至2014年间,上海汇安房地产经纪事务所(以下简称汇安事务所)与上海鑫泰房地产发展有限公司(以下简称鑫泰公司)、上海鹏晖置业有限公司(以下简称鹏晖公司)多次签署《尚海湾项目推荐客户协议书》,约定由汇安事务所推荐客户购置尚海湾项目房产,待客户签订房屋买卖合同及支付全部购房款项后,鑫泰公司、鹏晖公司支付相应居间服务费。推荐客户协议签订后,汇安事务所按照约定向鑫泰公司、鹏晖公司推荐客户,鑫泰公司、鹏晖公司支付了部分居间服务费。汇安事务所诉称,现仍有包括客户沈某、张某、王某等在内的六位购房客户的居间服务费未支付,请求鑫泰公司、鹏晖公司支付相应款项人民币1208682.97元。

 

鑫泰公司与鹏晖公司辩称:认可拖欠汇安事务所推荐客户沈某、张某、王某购房所对应的居间服务费人民币403562.37元。而关于另外三位客户朱某、阿某及龚某,因汇安事务所未能举证成功推荐客户朱某,且客户阿某及客户龚某因限购等原因,签订房屋买卖合同、支付房款时间均远超居间协议约定的确认客户有效成交时间,不应支付佣金。请求法院驳回原告该部分诉讼请求。

裁判

    

上海市徐汇区人民法院经审理认为,汇安事务所与鑫泰公司、鹏晖公司之间构成居间法律关系。本案的争议焦点在于:汇安事务所关于推荐客户朱某、客户阿某及客户龚某购房的居间活动是否完成。

    

关于客户朱某,汇安事务所提供了朱某某签订房屋认购书的信息,鑫泰公司付款记录等证据证明其主张,并提供了其他十一套成功推荐房源的认购书和银行流水明细对账单等证据用以佐证。法院认为,虽汇安事务所掌握了客户朱某的成交信息,但依据其现有证据,尚不足以证明系其成功推荐客户朱某。因此,就客户朱某,因汇安事务所不能证明已履行了居间合同约定的居间服务,不能获取居间报酬。关于客户阿某,汇安事务所作为居间人应审慎推荐适格客户给委托人。然而,客户阿某在推荐时属于限购、限贷范围,不符合有效的被推荐人资格。故汇安事务所就其所提供的该居间服务存在信息瑕疵。鑫泰公司、鹏晖公司在接收到该瑕疵信息后,及时了解客户情况,主动提供配合,消除阻却客户购房因素,最终使得房屋买卖合同成立生效。目前,客户阿某已实际入住并缴讫房款。基于上述事实,法院认为汇安事务所推荐客户阿某购房成功,完成了居间服务,可依据居间合同获得报酬。关于客户龚某,法院查明汇安事务所于2013年12月28日推荐客户龚某购买房屋,该客户于2013年12月29日签订项目房屋认购书,后其因自身原因,于2014年6月16日签约,付款、贷款均存在延期。但该延期非汇安事务所原因导致,故汇安事务所履行居间合同约定的居间服务并无瑕疵,可获得报酬。据此,徐汇区法院依照居间协议约定的佣金费率,判决鑫泰公司、鹏晖公司支付汇安事务所款项人民币511624.54元。

    

一审判决后,各方当事人均未上诉,该案判决现已生效。

评析

    

本案涉及居间人支付居间报酬请求的审查认定。

    

依照合同法第四百二十四条规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间合同具有诺成性,自委托人与居间人就开展居间活动达成意思表示一致时成立。本案中,汇安事务所与两被告签署推荐客户协议书,该协议书签订系以促成两被告与第三人订立房屋买卖合同为目的而签署,符合居间合同法律特征,原告与两被告之间成立居间法律关系,汇安事务所为居间人,鑫泰公司、鹏晖公司为委托人。

    

居间合同具有有偿性,居间人有权请求委托人支付居间报酬。合同法第四百二十六条规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。据此,居间人获得报酬必须具备两个要件:第一,所介绍的合同成立;第二,合同成立与居间人的介绍具有因果关系。只有当两者同时具备,委托人才有支付报酬的义务。

    

本案中,汇安事务所主张其成功推荐客户朱某购房,但当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据证明,故原告对其完成居间服务负有证明责任。但原告仅提供证据证明朱某与被告房屋买卖合同成立,未能证明购房合同成立与居间人的居间活动具有因果关系,故对于原告获取相应居间报酬的请求不予支持。而关于客户阿某,虽存在限购、限贷等阻却交易成立的因素,但最终通过客户阿某与两被告的共同努力,使得房屋买卖合同成立,且该合同成立与居间人具有因果关系,居间人可获取相应报酬。而客户龚某因个人原因延期付款,亦不影响居间活动完成及居间人获取报酬的权利。

    

综上,法院在查明事实的基础上,针对不同情形逐一对居间人获取居间报酬的诉请进行了分析与认定,准确把握了居间合同的法律特征及居间人行使报酬请求权的法律要件,最终裁判结果合法、合理,既维护了交易安全,亦宣示了商业活动应当秉持诚实守信的价值取向与理念。

 

    摘自《人民法院报》

 

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