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夫妻共有房屋与物权登记的“爱恨情仇”
发布时间:2019-10-17 10:00:00     作者:袁有文 律师   分享到:

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  夫妻共有房屋即为合法夫妻对婚姻关系存续期间取得的房屋享有共有的财产权利,法律依据为《中华人民共和国婚姻法》第十七条至第十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第五条至第七条、第十条。上述规定表明,我国的夫妻共同财产制采用的是婚后所得共同制,即在婚姻关系存续期间,除个人特有财产和夫妻另有约定外,夫妻双方或一方所得的财产,均归夫妻共同所有,夫妻双方享有平等的财产所有权的制度。

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  2019年10月1日A与B登记结婚,结婚后在A与B没有特殊财产约定且以夫妻二人共有财产购买房屋一套,无论该房屋的购买方式是全款还是贷款,该房屋均为夫妻共有财产。由此可以看出判断一套房屋是否为夫妻共有应当同时符合三方面要素:婚后购房、尚无特殊财产约定、以共有财产购买,否则任意一个要素出现特殊情况都会影响夫妻共有房屋。

  值得注意的是《中华人民共和国物权法》出台施行后,我国婚姻法及其司法解释也并未将夫妻共有房屋与物权登记、物权公示相衔接,直至《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》出台施行,相应条款中才能寻找到房屋产权登记的表述。在我国司法实践中往往会出现一种常见的房屋共有形态:虽然A与B婚后没有特殊财产约定并以共有财产购买房屋,但该房屋买卖合同中仅有A或者B一人签字,日后该房屋所有权也仅登记在A或者B一人名下。然而依据婚姻法及其司法解释的规定,该房屋也应当为A与B夫妻二人的共有房屋。这也就意味着物权法领域的物权登记、物权公示的基本原则在婚姻法领域无法得到完整、有效运用。

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  也许有人会说物权法与婚姻法本来就是调整不同法律关系的两部法律,二者之间无需有相互衔接之必要,其实则不然。我们必须承认婚姻法作为身份法,旨在调整规制夫妻之间的人身关系和财产关系,其中财产关系则依附于人身关系而产生,仅限于异性之间或家庭成员之间因身份而产生的权利义务关系,不体现直接的经济目的,而是凸显亲属共同生活和家庭职能的要求。在调整婚姻家庭领域的财产关系应当优先适用婚姻法,不能将产权登记作为唯一的判断标准。然而在经济活动日益增长的今天,夫妻共有房屋面对着不计其数的买卖、抵押等民事活动,在如此的社会环境下能否再继续将夫妻共有房屋与物权登记割裂开来,值得商榷。

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  《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”由此可以看出,我国物权法对于不动产物权变动的效力采用登记生效制度,未经登记不享有物权,不产生物权效力。那么运用上述法理再去审视上述夫妻共有房屋的共有形态:该房屋实际为A与B夫妻二人共同所有,然而该房屋所有权登记在A或者B一人名下,那么对于另一方来说其并不享有该房屋的所有权,但其确实是该房屋的共有人,这就造成该房屋的所有权登记与实际共有情况不符。

  如该房屋因买卖行为造成所有权变动,从物权法角度来说,鉴于该共有人不享有物权,申请办理房屋所有权转移登记之时无需该共有人申请,不动产登记部门也应当依据不动产登记簿或者不动产权证书载明的所有权人来审查申请人及申请资料。然而依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定,处分该房屋必须经全体共同共有人同意,那么该次房屋所有权转移登记的行政行为是否会因未征得共有人同意或者登记机关未审查该房屋的共有人而应当予以直接撤销呢?

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  我认为答案是否定的:尽管我国物权法并未将物权变动的无因性明确规定为一项基本原则,但是从《中华人民共和国物权法》第十五条规定来看,我国物权法还是将债权行为(相关合同)的效力与物权设立、变更的物权登记相区分开来,我们必须承认的是物权变动的前提是合法有效的作为原因行为的债权行为,债权行为的无效或者被撤销将不直接发生物权变动的法律效果。我认为《中华人民共和国物权法》第九十七条规定处分该房屋必须经全体共同共有人同意,该条所称的共有人是享有物权的共有人,是记载在登记簿或者是不动产权证上具有物权公示效力的共有人,而不是享有共有关系的隐形共有人,该条款中的处分特指物权意义上的处分(申请办理房屋所有权转移登记),而并非签订合同等债权行为。因此即使A或B未征得同意擅自向第三人出卖/抵押该房屋,也不能直接否定第三人因买卖/抵押行为取得物权登记的效力,除非该房屋买卖合同/抵押合同被认为无效合同或者被撤销,相关当事人才能通过行政诉讼撤销相应物权登记行政行为。这样的观点在金建花上诉北京市规划和国土资源管理委员会其他一案行政判决书(北京市第二中级人民法院(2016)京02行终1366号)、陈燕与北京市规划和国土资源管理委员会一审行政判决书(北京市东城区人民法院(2017)京0101行初617号)、原告孟建国诉被告西宁市国土资源局、第三人姜成红、姜靖一房屋登记管理行政撤销一案行政判决书(西宁市城北区人民法院(2016)青0105行初83号)中都能够得到印证。

  另一方面,不动产登记机构的审查义务也同样值得关注。依据《中华人民共和国物权法》第十二条、《不动产暂行条例》第十八条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条、《最高人民法院办公厅关于印发<行政审判办案指南(一)>的通知》第十五条的规定,不动产登记机构办理不动产物权登记的审查义务为形式查验与合理审慎注意义务并行。在上述夫妻共有房屋的形态下,如A或B一方擅自出售/抵押房屋,不动产登记机构是否应当审查该房屋是否存在隐形共有人呢?上述法律条款并没有明确规定应当对此予以审查。那么如果不动产登记机构不审查隐形共有人是否就能认定其未尽到合理审慎的审查义务呢?

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  我认为合理审慎的审查义务应当是不动产登记职责的法定职责与专业能力为判断标准,对于夫妻共有关系的审查应当以申请人提交的资料,以不动产登记机构职责范围为界限进行审查。不动产登记机构的工作人员应当熟悉相应的法律法规,具有物权登记的专业领域知识,在审查房屋是否为夫妻共有时首先应当以申请人提交的结婚证,如果审查过度就会有媒体爆出“行政机关为何要求证明我是我”“如何证明我是单身”的标题新闻。2015、2016年各地行政机关出台各类文件取消出具各类证明文件(单身证明、户籍证明等),在此情况下如果申请人A或者B声称自己没有结婚,登记机关则要求申请人出具承诺书并对房屋是否存在共有人予以询问记录,至此我认为登记机构已经尽到了合理审慎的审查义务,否则过度的审查将超出不动产登记机构的职责范围。尤其在全国、各个城市户籍、婚姻信息尚未建立信息共享平台的情况下,更加无法要求不动产登记机构对婚姻信息、户籍信息予以判断并作出审查。如果A或B作出虚假承诺、侵害共有人权益,应当由其承担相应的法律责任,而受侵害一方应当通过民事诉讼程序向提供虚假资料一方主张民事责任,而无权向登记机关主张撤销行政行为或者要求承担行政赔偿责任。

  2016年11月1日厦门市不动产登记部门发布通知:自2016年11月1日起共有不动产应由夫妻共同申请登记。婚姻关系存续期间取得共有不动产的,应当由夫妻共同申请登记。已经登记在一方名下的夫妻共有不动产,夫妻双方可以共同申请增加另一方为登记权利人。不动登记机构应做好相应的服务保障工作。为保证共有不动产登记由共有人共同申请,不动产登记机构在一手房签订购买合同、二手房网签、宅基地使用权与房屋所有权首次登记时增加相应提示,方便不动产权利人做出选择。自2017起,处分不动产不再收取婚姻证明。自2017年至今,苏州市、徐州市、济宁市、南通市、昆明市、温州市、宜宾市、安庆市、霍山县等多个城市陆续发布相应公告,明确自然人因买卖、互换、赠与、分割、合并、抵押、变更不动产等申请不动产登记时,不动产登记机构应以登记簿和证书记载的权利人、登记原因证明文件(如合同记载的当事人以及其他申请材料)为依据办理相应登记事项,不再审查申请人的婚姻状况。我认为这样的做法是我国不动产登记机构为物权登记事项作出的重大努力与推进,体现了物权公示的重要作用,是将物权公示与不动产登记审查义务相结合的重大举措。

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  也许有人担心不已:如果登记机构不再审查婚姻关系,那么夫妻共有的房屋权益如何得到保护。这样的担心略带悲凉地表明:尽管我国物权法出台施行至今已长达十二年之久,不动产登记的基本体系已全面建成,但是普通大众却并未将物权登记、物权公示之基本原则铭记在心从而对此产生物权法律信仰。既然是夫妻共有房屋,那么A或B为什么要成为隐形共有人呢?各个城市在明确不动产登记不审查婚姻关系之前,都会给予民众一定期限的过渡期,在此期限内共有房屋的隐形共有人能够根据相应的资料(结婚证、买卖合同等)使自己变为真正的证载产权人,变为物权法意义上的共有人。

  当然证载产权人的推行同样需要金融机构配合解决已设有抵押权的房屋如何增加共有人的问题,需要金融机构、房地产开发企业、房地产经纪机构在买受人签订商品房买卖合同/存量房买卖合同/借款合同/抵押合同之时提醒、释明共有房屋的签约主体,从而将房产交易环节与物权登记相结合等等。

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  在婚姻关系、婚姻家事领域我们往往避讳将利益、财产、权利开诚布公,误以为这是“以和为贵”的重要体现,但熟不知婚姻关系、家庭关系是由一个个独立的个体组成,关注、保护个体之利益才能凸显夫妻共同体、家庭共同体的利益,将夫妻共有房屋与物权登记的“爱恨情仇”化为产权意识与相互尊重的“情有独钟” ,才能让证载产权人重获新生,才能让物权公示枯木逢春!

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