在房地产市场交易十分活跃的形势下，房屋的买受人从开发商处购买商品房后，在未取得不动产权证书（以下称权属证书）前，将房屋转让给他人的情况十分普遍。这种交易方式违反了《《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，且可能违反当地的二手房交易政策，最终使受让方承担无法实际取得房屋的风险，故未取得权属证书的房屋转让存在诸多法律障碍和风险。

那么，未取得权属证书的房屋转让，所签订的房屋转让（买卖）合同（以下称房屋转让合同）效力如何，交易过程中存在那些风险，买卖双方的合同目的能否实现及实现的途径，笔者试图通过相关法律规定及司法实践对这些问题进行以下探讨。

二、未取得权属证书房屋转让的性质。

未取得权属证书的房屋转让一般是指，买受人与开发商签订了《商品房买卖合同》，购买的商品房尚未取得权属证书，买受人又与新的买受人签订房屋转让合同，将房屋转让给新的买受人的行为，该交易行为本质上属于二手房交易，房屋的原始买受人（以下称转让人）已经向开发商支付了全部购房款或按合同约定分期付款，开发商已经将房屋交付给转让人或尚未交付。但不论何种情况，终因转让人未取得不动产房屋的所有权，导致新的买受人（以下称受让人）承担一定的法律风险。

三、未取得权属证书房屋转让合同的法律效力。

虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未取得权属证书的房屋不得转让，未取得权属证书的房屋转让又可能违反二手房交易政策，但并不必然导致其转让合同无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”。《最高人民法院关于适用中<华人民共和国民法典>合同编通则部分的解释（征求意见稿）草案》第十六条规定：“法律、行政法规的规定虽有“应当”“必须”或者“不得”等表述，但该规定旨在赋予或者限制民事权利，行为人违反该规定将构成无权处分、无权代理、越权代表等，或者导致合同相对人、第三人因此获得撤销权、解除权等民事权利，人民法院应当依据法律、行政法规关于违反该规定的民事法律后果认定合同效力。当事人仅以合同违反法律、行政法规的强制性规定为由主张无效的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，房屋转让合同并不因违反未取得权属证书不得转让的法律规定而无效。

从另外一个角度来讲，转让未取得权属证书的房屋虽然是处分物权的行为，但其所签订的合同实为转让债权的行为，即，转让人虽未取得权属证书，虽不能享有房屋的所有权，但却享有买卖合同上的债权，而债权转让是法律赋予合同当事人的权利。故，未取得权属证书的房屋转让合同不能因其未取得权属证书而无效。

故，在司法实践中，未取得权属登记的房屋转让合同原则上均作为有效处理。但，如果出卖人转让的是经济适用房等带有福利性质的特殊房屋，可能因违反其他相关法律或因损害公共利益从而被认定为无效。

未取得权属证书的房屋转让合同虽然被认定为有效，但是否能够继续履行并最终取得权属证书取决于出卖人与开发商之间《商品房买卖合同》的履行情况：

1、如果转让人与开发商之间的《商品房买卖合同》顺利履行，转让人取得了不动产权证书，或转让人具备了办理不动产权证书的条件，则买受人可以通过要求出卖人协助办理过户手续，将不动产权证书过户到自己名下，完成二手房的交易。

2、如果因转让人与开发商签订的《商品房买卖合同》被确认无效、撤销或解除，从而导致出卖人无法取得房屋的权属证书，则受让人购买二手房的合同目的无法实现。

3、善意取得制度在房屋转让合同中能否适用。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第（三）款规定了善意取得的前提是“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”，故，不动产只有进行权属登记才能取得物权，因受让人未取得房屋的权属证书从而不能适用。

1、转让人已经取得权属证书或房屋具备办理权属证书条件，转让人拒绝办理过户手续时，转让人拒绝办理过户手续时，受让人的救济途径。

受让人可通过诉讼或仲裁要求转让人继续履行合同义务，协助受让人办理房屋产权过户登记手续。

2、如果转让人尚未取得权属证书，但具备了办理权属证书的条件，受让人能否要求开发商协助办理权属证书。

就这一问题，最高人民法院民事审判第一庭编著的《民事审判实务问答》中的主流观点是：受让人不能直接要求开发商协助办理权属证书，理由是：一是基于合同相对性的原则；二是防止国家税收流失；三是基于转让人的债权人利益保护原则，如果转让人恶意逃债，与受让人虚构房屋买卖合同，由受让人通过法院裁判获得房屋所有权，则使转让人的债权人的利益落空。但在司法实践中，仍存在受让人起诉要求开发商协助办理过户被支持的案例。

3、如果因转让人与开发商签订的《商品房买卖合同》被确认无效、撤销或解除，导致受让人的合同目的无法实现，最终无法取得房屋的权属证书，受让人的救济途径。

受让人可根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条 规定，要求解除房屋转让合同，并要求转让人返还已经支付的购房款，并赔偿相关损失。

综上，未取得权属证书的房屋转让，其转让合同虽然不因转让人未取得权属证书而无效，但，有可能因转让人的原因导致转让合同无法继续履行，从而使受让人的合同目的无法实现，故，在此提醒大家，应尽量避免购买未取得权属证书的房屋，如果确需购买，应聘请专业律师把关，通过要求转让人提供抵押担保等方式规避可能发生的风险。