随着房地产市场的快速发展，按揭贷款作为一种普遍的购房方式，日益受到广大购房者的青睐。在这一过程中，开发商不仅扮演着房屋销售的角色，更在按揭贷款中扮演着重要的角色。本文旨在对按揭贷款中开发商的连带保证责任进行剖析，为相关主体在实际操作中提供法律参考。

按揭贷款通常是指银行按揭贷款，也叫购房抵押贷款，是指购房者为购买房屋，以所购房屋之产权作为抵押向银行借款，并由银行将借款（部分购房款）直接支付给开发商，以后购房者按月向银行分期支付借款本息。银行按揭贷款是促进房地产市场活跃的最有效的手段。在此过程中，银行通常要与开发商签订按揭贷款合作协议，开发商作为购房者（借款人）的担保方，对购房者的还款承担连带保证责任。这一制度的设立，旨在保护金融机构的利益，同时也为购房者提供了更多的融资选择。

在按揭贷款中，开发商的角色多重而复杂。一方面，开发商作为房屋的销售方，需要向购房者提供符合法律规定及合同约定的房屋；另一方面，作为担保方，开发商需要对购房者的还款行为承担连带保证责任。这意味着，当购房者无法按时还款时，开发商需要承担相应的法律责任。

（一）连带保证责任产生的原因

开发商之所以需要承担连带保证责任，主要是为了保护金融机构的利益。在按揭贷款中，由于房屋作为抵押物的特殊性，金融机构往往难以直接对房屋进行处置。因此，通过要求开发商承担连带保证责任，可以确保金融机构在购房者违约时，能够得到及时、有效的赔偿。

在实践中，开发商为了防止在连带保证责任过程中承担的风险过大，其承担的多为阶段性连带保证责任，连带保证责任的期间从购房者应偿还借款本息开始之日起至办理完毕所购房屋不动产权证书并完成房屋抵押登记手续为止。

要求开发商承担该阶段的连带保证责任，是因为银行与购房者签订借款协议并发放贷款时，购房者尚未取得所购房屋的不动产权证书，银行只能对房屋进行预告抵押登记，而不能进行正式的抵押登记，故银行要求开发商在购房者取得不动产权证书并对房屋进行抵押登记前承担连带保证责任。

（二）阶段性连带保证责任与预告抵押登记

银行与购房者签订借款协议时，购房者尚未取得所购房屋的不动产权证书，故银行要求购房者将其所购房屋进行预告抵押登记，待该房屋取得不动产权证书后再进行正式的抵押登记。因预告抵押登记有别于正式的抵押登记，尤其是在《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》出台前，对预告抵押登记的效力并没有明确的法律规定，银行即使对房屋进行了预告抵押登记，但仍无法行使对房屋的优先权，故仍要求开发商承担阶段性连带保证责任，直到正式的抵押登记完成银行取得抵押的他项权利证书后，开发商的连带保证责任才终止。

（一）《民法典》及有关担保的解释开始实施前开发商需承担阶段性连带保证责任

《民法典》及有关担保的解释开始实施前，关于担保适用的法律是《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国物权法》，《中华人民共和国物权法》关于预告抵押登记的规定在第二十条，该条款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。除此之外，法律对预告抵押登记的物是否享有优先权没有明确规定。故，因购房者未按期归还按揭贷款（俗称“断供”）时，银行无法对预告抵押的房屋行使优先权，开发商需承担连带清偿责任。银行因此宣告按揭贷款提前到期时，就购房者所剩按揭贷款余额部分及逾期利息、罚息等均由开发商代为清偿。

（二）《民法典》及有关担保的解释开始实施后，开发商承担连带责任的变化

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。该规定明确了抵押权人对预告抵押登记的物享有优先受偿权，尽管开发商与银行之间有“开发商承担的连带保证责任至购房者取得不动产权证书，并办理完抵押登记前”的约定，但法院均认为，开发商的阶段性连带保证责任已经终止，从而不再承担连带保证责任。原因是：

保证担保和抵押担保系先后阶段更替责任而非原告同时享有之权利，银行虽未取得房屋抵押的他项权利证书，但根据《民法典》司法解释的规定，银行对预告抵押登记的房屋享有优先受偿的权利，此时阶段性担保合同的目的已经实现，对于阶段性担保责任是否应当予以免除，不应再拘泥于担保合同的字面意思，而应从合同本意出发予以理解，在开发商已经完成房屋办理产权登记的条件，银行已经享有对预告抵押登记的房屋享有优先受偿权的情况下，开发商无需再承担连带还款责任。

1、银行与开发商之间约定的保证责任为阶段性连带保证责任。

2、银行与购房者对其所购房屋已经办理了预告抵押登记，且该登记仍然有效。

3、就预告抵押登记的房屋，开发商已经取得首次登记（大证），购房者已经具备办理权属登记的条件。

只要符合以上条件，即使房屋未取得不动产权证书及银行未取得抵押的他项权利证书时，开发商仍无需承担阶段性连带保证责任。

针对按揭贷款中开发商所要承担的连带保证责任，本文提出以下应对策略与建议：

1、加强风险管理，完善内部风险控制机制。开发商应建立健全风险评估体系，对购房者的信用状况进行全面评估，以降低潜在风险。

2、强化与金融机构的合作，共同防范风险。开发商应与金融机构保持密切沟通，共同制定风险防范措施，确保双方利益得到充分保障。开发商在与银行签订按揭贷款合作协议时，应将连带保证责任约定为阶段性连带保证责任，并将连带性保证责任期间约定至开发商取得预告抵押登记之日。

3、完善追偿机制，提高追偿效率。开发商应建立健全追偿机制，对违约购房者进行及时、有效的追偿，以减少损失。

按揭贷款中开发商的连带保证责任是房地产市场健康发展的重要保障。然而，这一制度在实际操作中仍存在诸多问题需要解决。因此，开发商应加强风险管理、强化与金融机构的合作、完善追偿机制等方面的工作，以确保自身权益得到充分保障。同时，政府和社会各界也应关注这一问题，共同推动房地产市场的健康发展。

1、中华人民共和国民法典

第三百九十二条 【人保和物保并存时的处理规则】被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

第六百八十一条 【保证合同的概念】保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。

第六百八十六条 【保证方式】保证的方式包括一般保证和连带责任保证。

当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。

第六百八十八条 【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。

第六百九十一条 【保证责任的范围】保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。

第六百九十二条 【保证期间】保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。 

债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。 

债权人与债务人对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的，保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限期届满之日起计算。 

第六百九十三条 【保证期间届满的法律效果】一般保证的债权人未在保证期间对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不再承担保证责任。 

连带责任保证的债权人未在保证期间请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。

第七百条 【保证人的追偿权】保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。

 2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

第十八条 承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。

同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。

第五十二条 当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

3、中华人民共和国物权法（失效）

第二十条 【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。