在房屋征收补偿进程中，承租人能否成为停产停业损失的直接补偿对象并不是一成不变的，2001年11月之前，当房屋被征收，承租人享有获得征收补偿利益的直接地位。《城市房屋拆迁管理条例》（1991）中规定被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人。2001年11月之后，房屋承租人就不在被拆迁人的范围之内，改变了承租人之前直接享有补偿利益的地位。2001年6月国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第4条第3款规定被拆迁人是指房屋的所有人。租赁关系中的承租人不被列入征收补偿对象之中，主要是受民法中的相对性的原理的影响，承租人是与被征收人签订的租赁合同，受相对性原理的约束，所以承租人的停产停业损失的补偿利益与合同外的征收人无关。出租人在征收中的地位变化不利于承租人。征收人往往是与出租人达成补偿协议，出租人在拿到停产停业损失补偿金之后可能不会给承租人补偿，现实情况是承租人遭受比较多的停产停业损失而不是出租人。

关于停产停业损失补偿对象全国统一适用的法律文件主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但是该文件却没有规定被征收的房屋被出租且在租赁合同有效期内，承租人能否作为停产停业损失的补偿对象。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中关于此项规定的空白使得承租人遭受的停产停业损失不能得到直接的法律保障，客观上造成了承租人与征收人、房屋所有权人之间的矛盾问题，增加了房屋征收补偿工作的难度。

目前全国范围内对于停产停业损失补偿对象的认定主要有三种做法;第一种做法是明确停产停业损失的补偿对象为被征收人即房屋所有权人。《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条就规定了房屋的所有权人为停产停业损失的补偿对象。第二种做法是规定停产停业损失的补偿对象不仅包括房屋所有权人还包括实际承租人，这意味着承租人和房屋所有权人都可以成为停产停业损失的补偿对象，并且可以和房屋征收部门签订征收补偿合同，协商停产停业损失认定金额的比例。河北省规定停产停业损失的补偿按照承租人和出租人的约定分配，没有约定的，承租人可作为停产停业损失的直接补偿对象。第三种做法是由各地方根据《征收与补偿条例》以及本地区房屋征收补偿项目实施情况综合确定停产停业损失补偿对象，广州市规定被征收房屋的生产、经营单位或个人不属于被征收人名下的，被征收人负责通知相关使用人搬离被征收房屋。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。

虽然地方承认承租人作为停产停业损失补偿对象的地位，但是在实践中承租人获得停产停业损失存在一定的难题。承租人和被征收人作为停产停业损失的共同补偿对象，两者停产停业损失补偿比例划分没有明确的标准。实际现实生活中大部分承租人都不会参与到被征收人和征收人的协商补偿过程中，《陕西省停产停业补偿办法》明确承租人有权获得停产停业损失补偿，并要求征收部门对补偿分配有异议的部分进行提存公证。这样处理对加快征收进度和保障承租人权益有积极促进作用，但前提是被征收人和承租人对待分配的总额不存在问题。实际上房屋征收主管部门一般是同房屋所有权人协商，承租人很难和征收主管部门进行对接补偿。房屋所有权人和房屋征收部门协商确定的征收补偿金额包括了承租人的停产停业损失金额，但在补偿金额协商确定的过程当中，承租人未参与协商，所以不能够准确认定承租人的停产停业损失金额。如果承租人认为征收补偿的停产停业部分的损失补偿与自己期望有差距，拒绝签字领取补偿款，不搬离被征收房屋，征收工作进程会被阻断。

（一）明确承租人的地位 。

《国有土地上征收与补偿条例》未对承租人在房屋征收中时享有的权利进行规定，导致实践中司法判决不统一。建议在有关法律规范中明确承租人地位，给司法实践中相关案件提供可以统一裁判的依据。这样不仅有利于保护承租人利益，同时也减少了实践中承租人、征收人和被征收人因为停产停业损失补偿数额不满意引发的纠纷。

（二）规范承租人对征收补偿的救济途径。

市场经济中越来越多的人投身经济热潮成为市场经济主体，这些人大多都是选择租赁商用房屋作为生产经营的场所，房屋征收中关于承租人停产停业损失纠纷就不断涌现。现行法律规范对于承租人在房屋征收补偿中的权利规定尚不明确，为保护承租人的利益，需规范承租人对征收补偿的救济途径。应当在法律制度中确立承租人与被征收人相同获得停产停业损失补偿的地位，比如房屋征收主管部门和承租人可以就停产停业的补偿方案，数额等事项按照征收补偿规定签订合同，一方当事人在征收补偿合同签订后，不按照征收补偿合同约定的比例给予对方停产停业损失的，另一方当事人可通过法律途径主张权利。要是协商不成没有签订补偿方案，承租人不满意征收主管部门给出的停产停业损失补偿数额，应当给予承租人多方面的救济途径，比如既可以向有关部门进行复议申请，也可以选择提起行政诉讼。 

（三）明确承租人征收停产停业损失补偿的范围。

在房屋征收中关于停产停业损失认定的纠纷，大多涉及到被征收的房屋被承租人用来生产经营的情况，存在生产经营则必然涉及到停产停业损失。从房屋开始被征收到承租人搬离被征收房屋选择他处进行经营，中间这一段时间承租人无法进行生产经营，也没有任何营利性收入。首先要扩大停产停业损失补偿房屋的范围，实践中很多承租人因为地理位置或者资金方面的问题选择租赁住宅房屋进行生产经营并且投入了很多精力和财力，实践中要酌情补偿承租人因房屋征收造成的停产停业损失。其次是确定给予停产停业损失补偿的范围。大多数情况下被征收的房屋是处于正在合法经营并且营业执照在有效期内是正在经营的认定标准。对于那些已经投入成本但是还没有取得营业执照的经营场所能否补偿停产停业损失，实践中还没有定论。从公平补偿角度出发，承租人在和出租人签订租赁合同之后到办理相关能正常营业所需的所有证件之间，一般都会有装饰装修，广告宣传和聘用员工等一些成本投入，如果这部分的成本不计入停产停业损失补偿的话，那么这方面的损失就难以填平，因此确定承租人征收停产停业损失补偿的范围对维护承租人利益，推进征收工作至关重要。

文章中引用的法条：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定