前言： 去年，笔者代理一起离婚案件，在涉及夫妻共同财产认定时，双方就一方婚后与其祖母签订《房屋买卖合同》所取得的房产是否系夫妻共同财产产生争议，后经笔者查询，父母与子女采取签订房屋买卖合同的方式将房屋过户给子女以规避税收并非个例，但现阶段离婚率居高不下，且房产属大额资产，配偶在分割夫妻共同财产时，大概率会就此产生争议，现笔者从法律规定、裁判案例方面作出如下分析：

房屋买卖合同及房屋产权过户的行为被认定为买卖或者赠与，除了取决于房屋买卖合同的表面法律关系和特征外，还应考虑双方是否有赠与的意思表示和行为、房屋价款是否符合房屋市场价值、房屋价款是否支付、以及父母是否催要房屋价款等诸多因素，不能一概而论。但结合诸多裁判案例，父母与子女签订房屋买卖合同的初衷，仅仅是为了方便办理产权过户，减少税费，双方就合同价款的约定显著低于市场价值，且多数并未支付。结合双方签订房屋买卖合同的真实意思以及合同的履行现状，房屋被认定为赠与的数目居多。

1、在2021年1月1日民法典生效前，婚姻法司法解释三第七条第一款“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”的规定，部分法院在审理离婚案件时，参照此规定，认定案涉房屋为父母对子女个人的赠与，属于子女个人财产，并非子女与其配偶的夫妻共产财产。（（2019）鄂02民终1218号民事判决书）

但仍有部分法院认为在仅签订《房屋买卖合同》、未签订书面赠与合同，父母及其子女一方也未提交其他证据证明将房产进行赠与时只归其子女一方所有的，房产应当认定为对子女与其配偶双方的赠与、属于夫妻共同财产，并没有根据登记情况来认定是属于赠与一方还是双方。（2021）鲁0602民初7710号民事判决书）

2、民法典生效后，《婚姻法司法解释（三）》已废止，第七条也未被民法典及婚姻家庭编司法解释（一）所吸收，故将房产登记在一人名下视为对一方的赠与已经失去了法律依据。且根据《民法典》第1062、1063条等规定，子女婚后，一方父母出资为夫妻一方购买的不动产，产权登记在夫或妻一方名下的，不再被默认为对夫妻一方的赠与。同上，婚后一方父母与子女以签订《房屋买卖合同》的方式赠与房屋被认定为对夫妻双方的赠与，应再无争议。

1、父母为避免房产被子女的配偶在离婚时分割，可否提出解除赠与合同，撤销赠与？

依据民法典第六百五十八条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与” 规定，房产已办理过户手续的赠与，属于财产权利已经转移，不能撤销。

2、父母为避免房产被子女的配偶在离婚时分割，主张其系房屋所有权人，房产系子女替其代持是否可行？

司法实践中判断房屋是否代持取决于是否在房屋过户时签订书面的代持协议，是否有必要的代持事由，及房屋居住、使用等实际情况。

1、因目前离婚率日趋增高，婚姻不稳定性因素增多，为避免家庭资产流失，父母如将房产赠与婚姻内子女的，除将房产登记过户至子女名下外，还应在办理产权登记的同时，与子女签订书面的赠与协议，明确约定房屋只赠与子女一方，为其个人财产，与他人无关。

2、父母如选择以签订房屋买卖合同的方式将房屋过户给婚姻内子女，父母与其子女可选择在《房屋买卖合同》中约定与市场价值相当的房屋价款及付款时间，在违约责任中约定子女未如期支付购房款的，父母一方有权解除合同、收回房屋。因房屋买卖合同仅为办理过户登记所签订，多数并无支付房屋对价款。如此约定，则可规避子女配偶一方在离婚时分割该房产的可能。

上述分析，仅律师针对办理案件过程中碰到的法律问题进行的分析，无任何倾向性引导。

涉及的法律规定

《中华人民共和国民法典 》

第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

第六百五十九条 赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。

第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有:

（一）工资、奖金、劳务报酬;

（二）生产、经营、投资的收益;

（三）知识产权的收益;

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产:

（一）一方的婚前财产;

（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;

（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;

（四）一方专用的生活用品;

（五）其他应当归一方的财产。

《中华人民共和国婚姻法》（已废止）

第十八条　有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第七条第一款    婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。